부동산 대출 (레버리지를 활용한 전략)

1. 부동산투자의 장점

   1) 자본이득(매매차익)과 소득이득(임대수익)의 향유

   2) 레버리지효과 : 부채를 이용하여 투자의 이익을 증대

   3) 절세효과

   4) 인플레이션 헷징

   5) 심리적 안정감

2. 부동산투자의 단점

   1) 낮은 환금성

   2) 사업위험부담

   3) 금융위험부담

   4) 규제에 따른 위험 등

3. 투자자금조달

   1) 투자자금 조달

      (1) 자기자본 : 지분투자액

      (2) 타인자본 : 저당투자액, 보증금 등

   2) 투자자금의 구성

      (1) 총투자액 = 자기자본 + 타인자본

      (2) 자본수익률

         ① 종합수익율(총자본수익률) = 순(영업)소득 / 총투자액

         ② 지분수익률(자기자본수익률) = 순(영업)소득 - 부채서비스액(이자) / 자기자본(지분투자액)

4. 레버리지효과

   1) 의의 : 타인자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기자본수익률에 미치는 효과

   2) 장점

      (1) 타인자본을 이용하였을 때 지분수익률이 증대되는 것

      (2) 지분수익률 ＞ 종합수익률 ＞저당수익률

    3) 단점

       (1) 정(+)의 지렛대효과와 반대로 타인자본을 이용하였을 때 수익률이 낮아지는 것

       (2) 지분수익률 ＜ 종합수익률 ＜ 저당수익률

 

5. 시사점

저금리 기조가 유지되면서 주택담보대출을 받고 투자 혹은 내집마련을 할지 고민하는 분들이 많을 것 같습니다.

그걸 보여주는 데이터는 바로 밑에 있습니다. 주택담보대출이 증가하고 있습니다.

6. 주의점

하지만 가장 주의하셔야 할 것은 미국금리 인상여부 입니다. 물론 미국금리는 곧 인상될 것이라 모두 예측하지만 언제 그리고 얼마나 한국경제에 영향을 미칠지는 모릅니다. 

하지만 분명 긍정적인 영향은 없을것 같습니다.

부동산 가치가 금리인상분보다 빠르게 성장할 만한 위치를 찾아 투자하신다면 금리인상의 효과는 그리 크지 않을 것입니다. 

또한, 2020년 이후 분양물량이 별로 없기 때문에 생산인구감소에 따른 수요 감소분을 공급을 줄이면서 국가에서 부동산 경기를 죽이지 않겠다는 의지를 표현했으니 정부의 정책을 믿고 투자하시는 것도 괜찮을 것입니다. 

가장 중요한 것은 어디에 투자하느냐 입니다. 부동산 경기가 죽어도 지역에 따라서 차이는 크기 때문입니다.