SaintQ의 돈버는 경제 블로그

http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2016/10/26/2016102600497.html

꾸준히 부동산 양극화에 대해서 말해왔는데 뉴스기사로 다시한번 확인하게되었습니다. 

지방의 부동산 경기는 하향세를 그리고 있습니다.

서울의 재건축 분양이 부동산 경기를 뒷받침 하고 있기 때문에 부동산이 호황으로 보일뿐이죠.

수요 없는 곳에 가격상승이 있다면 그것은 거품입니다. 

하지만, 부동산의 특성상 실구매자분들은 구매하셔도 큰 상관없다고 생각할 수 있습니다. 

재산 중 가장 비싼 집이 하락하는걸 보면서 산다면 화나지 않겠습니까

그렇다고 전세율 높은 곳을 계약하지 마시고, 최대한 현금을 보유하는 방향으로 부동산 구매하는게 좋을 것 같습니다.

재개발,재건축 부동산투자의 돈맥이다.

1.     정비사업의 종류

A.     주거환경개선사업 : 도시의 저소득층 주민이 집단으로 거주하는 지역으로 정비기반시설이 극히 열악하고, 노후,불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

B.      주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후,불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

C.      주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후,불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

D.     도시환경정비사업 : 상업지역, 공업지역 등에서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화가 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

2.     재개발, 재건축의 차이

A.     재건축 – 토지,건물 동시 소유해야 조합원이 될 수 있다.

                         i.         단독주택으로 건물과 토지의 소유자가 다르면 둘다 조합원이 될 수 없다.

B.      재개발 – 토지만 소유해도 조합원이 될 수 있다.

C.      안전진단의 기준

                         i.         재건축 – 아파트,연립주택은 해당, 단독주택은 미해당

                        ii.         재개발 – 미해당

D.     한 세대당 받는 분양권 수 차이

                         i.         재건축

1.      과밀억제권역 – 주택수와 상관없이 1채

2.      과밀억제권역 외 – 보유한 주택 수 만큼

                        ii.         재개발 – 보유 주택 수에 관계없이 한 세대에 하나의 분양권

                       iii.         소유 면적에 따라 분양대상에 포함되거나 제외

1.      재건축 – 분양대상에서 제외하지 않는다

2.      재개발 – 조합 정관에서 토지면적이 너무 작으면 분양권은 인정안됨.

                       iv.         추가 분담금 – “분양받을 아파트의 가치 – 현재 보유하고 있는 부동산의 가치” 차액 전액을 추가분담금으로 납부하는 것은 아니고 무상으로 주어지는 데 그 용어가 다음과 같다.

1.      재개발 – 비례율

2.      재건축 – 무상지분율

                        v.         상가의 분양 기준이 다르다.

1.      재건축 – 상가를 소유한 조합원에게 아파트를 분양하지 않는 것이 원칙.

2.      재개발 – 상가 소유자에게 아파트를 분양하는 것이 가능.

                       vi.         매도청구소송은 재건축사업에서만 인정된다. 

http://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=issueView&isu_no=100812&prsco_id=009&arti_id=0003822150

정부에서 부동산 경기 과열을 막기위한 움직임을 보이고 있습니다. 

변경사항은 다음과 같습니다. 

미국이 금리인상을 단행한다면, 한국은행도 금리를 올려야하는 상황이 올 것입니다. 연착륙을 위하여 지금 선제적으로 움직이고 있다고 생각합니다. 

필요한 집이라면 사야하지만, 투자목적이라면 신중해야할 시점입니다. 

1.     부동산의 이력 – 부동산 등기부등본

1)     등기부등본 – 법원인터넷등기소에서 열람 또는 발급가능

A.     집합건물 : 아파트,연립주택,다세대주택,분양상가 (건물과 토지가 하나의 등기부로 구성)

B.      단독건물 또는 개별건물 : 단독주택,다가구주택,단독상가(건물 등기부와 토지 등기부가 별개로 구성)

2)     표제부 : 해당 부동산의 주소,지목,면적,구조 등 부동산의 내용 기재

A.     집합건물

                         i.         전유 부분의 건물의 표시 ->건물내역->면적(아파트의 전용면적)

                        ii.         대지권 비율

B.      단독건물

                         i.         구조,층수,대지용도 – 몇 층이 근린생활시설 또는 주택인지는 별도로 건축물대장을 확인해봐야 한다.)

3)     갑구와 을구 : 잔금 지급일에 소유권이전등기를 접수해야함.

A.     갑구 : 소유권 변동에 관한 사항

B.      을구 : 저당권,지상권,임차권,전세권 등 소유권 이외의 사항

C.      전세권설정등기를 해도 선순위 저당권자가 있으면(은행대출) 후순위로 밀리게 된다. 따라서, 대출이 과도한 집을 전세계약할 때 주의가 필요하다.

D.     토지별도등기 있음 : 건물에는 없는 권리가 토지에만 별도로 설정되어 있단 뜻으로 확인이 필요. – 토지에 대한 저당권 인수를 조건으로 경매한다라는 조건이 있다면 경매에 신중해야한다.

4)     부동산실거래가격신고 -> 신고필증 -> 소유권이전등기

A.     부동산실거래가격신고제도 대상

                         i.         토지 또는 건축물

                        ii.         도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획의 인가로 인해 취득한 입주자로 선정된 지위

                       iii.         주택법에 따른 사업계획승인을 얻어 건설 공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위

B.      주택거래신고 – 투기가 성행하는 지역만 해당됨.

5)     투기과열지구,투기지역지정은 다르다.

A.     투기과열지구 : 분양권 전매 제한과 청약순위에 제한을 가하기 위해 지정한 지역을 말함.

                         i.         분양권전매제한

                        ii.         청약1순위제한

1.      국민주택 : 과거 5년 이내에 다른 주택의 당첨자가 된 자와 그의 세대에 속한자는 투기과열지구 내에서는 청약1순위에서 제외됨

2.      민간건설 중형 국민주택 : 투기과열지구 내에서 주택을 공급하는 경우 세대주가 아닌 자는 청약1순위에서 제외됨.

                       iii.         무주택자에 대한 우선공급

                       iv.         재건축 조합원 지위 양도 금지 : 투기과열지구 내에서 재건축 조합 설립 인가 후에는 특별한 경우가 아닌한 조합원의 지위를 양도(매매와 증여를 말하며 상속은 가능함) 할 수 없음.

B.      투기지역 : 처음에는 실거래가격으로 각종 세금을 부과하기 위해 지정했으나, 현재는 양도세 탄력세율과 대출 규제를 위해 지정함.

6)     주택담보인정비율 및 총부채상환비율

A.     LTV(주택의 담보가치에 따라 대출) : 주택가격 대비 대출가능 비율(3억짜리 주택이라면 50%시 1억5천만원 이상 대출 불가능)

B.      DTI(소득을 기준으로 대출) : 연소득 대비 원리금상환액 비율 제한. (연3천일 때 40%라면 연 1200만원 이상 원리금 상환액이 될 수 없음)

7)     계약금, -> 중도금 ->, 잔금

A.     계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%

B.      융자나 전세금을 중도금으로 간주하는 경우가 있음.

C.      소유권이전등기

                         i.         계약금 지급 :

1.      60일 이내에 부동산실거래신고 해야함

2.      15일 이내에 주택거래신고를 해야 함.

3.      계약일이 등기 원인일이 됨

                        ii.         중도금 지급

1.      매도인이 중도금 수령을 거부하면 공탁 가능함.

2.      중도금 지급시 일방적 계약 해지가 불가능함

                       iii.         잔금 지급

1.      잔금지급과 동시에 소유권이전등기 신청을 해아함.(법적으로는 60일 이내)

2.      소유권이전등기신청 전에 등록세를 납부해야함.

3.      30일 이내에 취득세를 납부해야 함.

4.      매도인이 잔금 수령을 거부하면 공탁 가능함.

8)     계약금 중도금은 계약 해제 방법이 다르다.

A.     계약금~중도금 전 : 일정한 조건에 따라 계약 해지 가능

                         i.         매수인 : 계약금 포기

                        ii.         매도인 : 계약금의 배액(2배) 배상.

B.      중도금 납입 후 : 당사자가 합의하지 않고는 계약을 해제할 수 없다.

C.      계약금 지급

                         i.         당사자 중 한쪽이 일방적으로 계약을 해제하는 것이 가능

D.     중도금 지급

                         i.         중도금 미지급시 내용증명을 발송함

                        ii.         특약이 없는 한 계약금 전액 몰수는 불가능함.

E.      잔금 지급 전

                         i.         당사자 간 합의에 의해 계약해제가 가능함.

9)     부동산 용어

A.     가압류 : 금전반환청구소송으로 인한 가압류상태로 설정할 수 있음 – 일시적

B.      압류 : 법원경매에 참여해 배당을 받을 수 있다.

C.      가처분등기 : 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 상태에서 집주인이 다른 사람에게 이를 다시 팔지 못하도록 하고 싶을 때 취하는 조치.

D.     가등기 : 정식으로 등기할 요건이 충족되지 않았음에도 불구하고 자신의 권리 순위를 확보하기 위해 일단 임시로 등기를 하고(가등기), 나중에 그 요건이 충족되면 정식으로 본등기를 하는 방식으로 간다.

E.      예고등기 : 해당 부동산이 소송중에 있다는 사실을 등기부상에 기재하도록 하고 있는 것.

F.      저당권 : 채권자가 채무자에게 빌려준 금액만큼 채권을 확보하기 위해 설정. 다른 사람에 우선해 채권을 회수할 수 있고, 임의경매도 가능하다.

G.     근저당권 : 채무를 다 갚아도 아직 저당권이 남아있다면, 새롭게 저당권을 설정하지 않고 기존 저당권으로 다시 대출을 받는 것. 따라서, 주택 거래 시 근저당 금액을 액면 그대로로 파악해야한다.

H.     포괄근저당권 : 신용대출, 카드대금, 카드연체대금을 포괄해 담보하는 것.

I.       해방공탁 : 가압류를 말소하고 싶다면, 가압류 금액만큼 법원에 공탁하면 가압류를 해제할 수 있다.

J.       임의경매 : 법원에 별도의 소송을 제기하거나 압류를 하지 않고도 바로 경매실행을 청구할 수 있다.

K.      강제경매 : 일반 채권자(저당권을 설정하지 않은자)가 채권을 확보하기 위해 법원에 금전반환청구소송을 제기해 승소한 다음, 확정판결문을 집행법원에 제출해 경매를 신청하는 경우를 말한다.

L.      차용증과 공증

                         i.         저당권 설정 : 다른사람에 우선해 변제받을 수 있음.

                        ii.         차용증+공증 : 민사소송 없이 채무자의 재산을 경매 신청할 수 있지만, 채무자의 재산이 없을 경우 경매할 수 없어 채무를 변제받을 수 없음.

                       iii.         차용증 : 지급명령을 신청할 수 있지만 경매를 위해서는 별도로 민사소송을 거쳐야 하며, 채무자의 재산이 없으면 경매할 수 없어 채무를 변제받을 수 없음.

대림산업은 다양한 분야에 진출하고 있다. 

특히, 대림 C&S(concrete & steel) 반도체를 개발하는 대림에너지를 가지고 있다.

또한 대림자동차 관광, 고려개발, 대림자동차 그리고 민자도로의 지분을 가지고 있다.

다른 건설사와는 다르게 다양한 분야에 투자하고 있어서 안정적인 수입원을 가질 수 있다.

하지만 본업이 잘되어야 대림산업이 잘 되겠죠?

작년 2015년 대림산업의 건설부문의 이익 현황입니다. 

이처럼, 타 건설사보다 좋지도 나쁘지도 않은 상황입니다. 

다행히 2015년엔 부동산경기가 살아나는 시점이어서 그랬겠죠?

영업이익률을 잘 보면 부동산경기와 일치하는걸 볼 수 있습니다. 

해외 플랜트 건설은 2011~2012년을 정점으로 하락하고 있고,

2013년부터 국내 부동산 경기가 살아나면서 영업이익률을 끌어올립니다. 

앞으로 해외 플랜트 와 국내 부동산 경기 모두 어려울 전망입니다. 

이것을 주목해서 투자하시길 바랍니다