SaintQ의 돈버는 경제 블로그

http://vip.mk.co.kr/news/view/21/20/1458056.html

불황의 길로 접어들고 있는 건설업계에서 새로운 성장동력으로 가지고 있는 것이 뉴스테이입니다. 

그 중 국내 주택건설의 강자 대우건설과 대림산업이 적극적으로 추진하고 있습니다. 

우선, 뉴스테이를 도입하는 이유는 무엇일까요? 전세난으로 청년들의 주거비용이 높아지는 문제점을 해결하기 위해 정부에서 추진하는 프로젝트입니다. 

입ㅎ

월 임대료를 정부에서 정하는 가이드라인 안에서 상승시킬 수 있고, 집주인이 바로 건설사가 되는 것 입니다. 

기업이 월세를 내주는 거죠. 

왜 이런게 도입되었냐면 건설사들의 수익성 악화에 따른 것으로 보입니다. 

사실 월세보다 전세가 주거부담은 적습니다. 앞으로 우리나라에서 고금리시대가 오긴 힘들기 때문에 전세자금대출을 받아서 적은 이자를 내면서 사는게 더 이익일 수 있습니다. 

그렇다면 젊은이에게 낮은금리로 전세금을 대출해주는 것이 주거문제를 해결 하는데 유리할 수 있습니다. 

하지만, 가계대출이 문제가 되고 있고 집값이 떨어지면서 깡통전세가 속출할 수 있기 때문에 월세로의 전환을 유도하고 있습니다. 

그리고 건설사 입장에선 20~30년간 안정적인 월세수입을 얻으면서 안정적인 회사운영이 가능해집니다. 

그동안은 부지를 구입한 후 분양해서 팔면 큰 이익을 볼 수 있었습니다. 그런 패턴이 반복적으로 일어나기때문에 장기적인 안목으로 사업을 할 필요가 없었습니다. 

하지만 수익성이 보장되는 부지가 부족해지자 안정적인 수익원을 확보하기 위한 수요가 생겼고, 그것을 위해 정부에서 도움을 주는것으로 보입니다. 

분명 뉴스테이는 하나의 주거문화를 바꿀 수 있지만 전세보다 주거비 부담이 더 큰것은 사실입니다. 

또한, 20년 거주 후 분양전환은 되지 않습니다. 

이런것을 비춰볼때 뉴스테이가 언제까지 지속될진 장담할 수 없을 것 같습니다.

2016년은 부동산의 해였습니다. 

부동산 가격 상승이 경제를 이끌었고, 대학생들마저 분양권을 노린 투자에 나섰습니다. 

전국민이 부동산 열풍을 느꼈다고 해도 지나치지 않을정도의 열기였습니다. 

하지만, 가계부채에 위기와 미국발 금리인상을 앞에두고 정부는 숨고르기에 들어갔습니다. 

필연적으로 주택시장의 열기가 사그러들고, 성장률을 올릴 원동력을 잃어버리게 됩니다. 

하지만, 그것을 막고자 SOC에 투자할 것인데 도로나 댐보단 수도권 광역철도망에 집중되는 분위기 입니다. 

국가철도망계획이 발표된 후 경기도 철도망 계획도 발표되었습니다. 

철도망을 따라 주택을 구입하고 실거주 한다면 장기간 우상향을 기대해볼 수 있겟죠

또한, 토목공학과의 취업에도 도움이 될지도 모르겠습니다. 기존 인력이 대체하긴 할테지만요

원문은 첨부하도록 하겠습니다.

이 신문기사에 나오는 회사는 저와는 상관이 없습니다. 

투자해본적도 없습니다. 

수익률이 17%정도 나올 수 있다면 훌륭한 투자대안이 될 것입니다. 

여타 신용대출 P2P보단 실물자산이 담보로 존재하기때문에 안정성도 어느정도 확보된다고 볼 수 있습니다. 

하지만, 투자이니만큼 원금을 손해볼 위험은 존재합니다 

한번쯤 살펴볼만한 뉴스라서 소개합니다. 

http://www.newsis.com/ar_detail/view.html?ar_id=NISX20161110_0014508596&cID=10401&pID=10400

11.3 부동산 대책은 효과적으로 발휘되고 있을까?

우선 정부의 부동산 시장 개입의 시그널을 보여준 것 만으로도 둔화세를 가져온 것 같습니다. 

하지만, 지역경제가 나빠지는 곳에 침체를 가속화 할 수 있을 것 같습니다. 

지역별로 균형있는 부동산 대책이 지역별 소득간극을 줄이는데 효과적이므로 신중히 접근해야 할 것입니다. 

위와같이 집중적으로 규제를 받은 곳은 하락으로 전환했습니다. 

하지만, 상승폭 확대 구역이 풍선효과를 보고 있는 것 같습니다. 

상대적으로 부동산 가격이 저렴한 곳이라 실수요자가 모였을 수도 있습니다.

전국적으로 확인해보면

울산 거제 등 조선 해운업, 그리고 자동사 산업이 몰려있는 곳인데 지역 소득이 줄어들면서 부동산 가격이 하락하는게 아닌가 생각합니다. 

물론, 부산의 약진은 설명하기 어렵지만 아마도 외국인 투자가 상승세를 이끌지 않나 생각합니다. 

자세한 내용은 확인을 해보아야 하겠습니다. 

정부의 시그널은 시장에 강한 영향을 줍니다. 

당분간 부동산을 규제하는 분위기 이므로 잠시 숨고르기가 필요하지 않을까 생각합니다.

http://estate.mk.co.kr/news2011/view.php?year=2016&no=208750

성수동은 제2의 가로수길로 각광받고 있습니다. 

그리고 서울숲공원이 있고, 강남으로의 진출도 쉬운 장점으로 인기입니다. 

서울에는 여러군데의 전략정비구역이 있습니다. 

그 중에서 성수 전략정비사업 구역은 위와같이 나눠져 있습니다. 

1구역부터 4구역으로 구성되어 있는데 

서울숲으로 가까운 쪽부터 1구역입니다. 

다 만들어지면 이런 모습이라는데 나쁘진 않습니다. 

하지만 아직까지 진행이 지지부진할 땐 이유가 있죠

단독주택과 상가로 이루어진 정비구역에 소유주들은 재정비를 강하게 원하지 않는 것 같습니다. 

단독주택 주인들은 대지지분이 낮게 평가되어 불만이 있고, 상가 주인들은 월세를 포기해야 된다는 점에서 큰 필요성을 느끼지 않습니다. 

하지만, 1,4지구는 70%가 넘는 찬성조합원이 있습니다. 

또 하나의 걸림돌은 부동산 경기겟네요. 과연 공급을 받아줄 수요가 언제까지 남아있을진 의문입니다. 

학군도 좋은편은 아니기 때문에 집값에 필요한 학군형성도 필요해 보입니다. 

그래도 관심을 가지고 지켜볼 필요는 있는 구역입니다 .

전문가들의 분석은 실수요자에게 도움이 되는 강력한 정책이라고 합니다.

여기서 눈에 띄는 것은 과천과 강동구 입니다. 

강남3구에 강동구가 포함되어 강남4구가 되었고

정부청사가 빠져나가 공동화 현상이 일어날 것이라 봤던 과천이 투기과열현상이 있다는 점입니다. 

풍선효과가 일어날 것 같습니다. 

강남4구 말고도 서울에 집값은 올라갈 확률이 높으니까요

일본의 부동산 버블 붕괴와 한국의 부동산 버블 붕괴가 일치할 것이란 의견이 있습니다.

또한, 한국과 일본의 부동산 시장의 흐름은 다를것이라 보는 사람도 있습니다.

그 의견을 종합해보면

위와 같습니다.

그리고 지난 금융위기 부터 2012년까지의 부동산시장 흐름을 살펴보면 유사성은 발견됩니다.

일본과 일치할 것이란 의견의 가장 큰 베이스는 생산가능인구입니다.

우리나라는 2017년부터 생산가능인구가 감소하게 됩니다.

하지만, 우리나라는 외국과는 달리 부모와 같이 사는 세대가 많은데 이들의 독립수요가 존재하고

1인가구가 증가하고 있어 인구는 감소하지만 세대수는 지속적으로 증가한다는 점과 수도권은 아직 수요가 많다는 점이 부동산 붕괴론자의 의견에 반박하고 있습니다.

반대로, 인구와 세대수가 동시에 줄어들고 있는 도시는 부동산 버블 붕괴 시 큰 타격을 받게 되겠지요

요약하면 다음과 같습니다.

1. 인구는 감소세지만 세대수는 증가세이다.

2. 수도권 대도시를 기점으로 수요는 증가추세이다

3. 지방의 도시 중 인구와 세대수가 감소하는 도시는 부동산 거품 붕괴 시 제일 먼저 타격을 받을 것이다.

부동산 시장도 양극화가 이뤄지고 있습니다.

가계부채로 부동산 시장이 유지되고 있는데 가계의 수입원인 산업기반도 흔들리고 있죠.

21개월 연속 수출감소, 그리고 내수 위주의 성장정책의 가시적 성과 부재 등 가계부채를 위협하는 요소는 많습니다.

그래서 유일호장관은 가계대출 안정화를 위해 부동산 시장을 살짝 조이려는 분위기 입니다.

물론 부동산 경기마저 죽으면 우리나라 경제가 송두리채 흔들릴 수 있기 때문에 강남쪽 투기과열지구 지정등 특정지역에 한정시키려 하고 있습니다.

저금리로 돈은 풀고 있지만 투자할 곳을 찾지 못해 부동산으로 흘러가는 지금

부동산 자산의 거품은 서울 강남을 벗어나 GTX, KTX 라인을 타고 퍼져나갈 확률이 있습니다.

그 예로 이미 동탄역은 집값이 용인보다 높습니다. 서울과 거리도 있지만 KTX GTX 환승역이라는 이점과 삼성전자라는 배후산업단지가 탄탄하기 때문에 안전지대로 보고 있는 것 같습니다.

이처럼, 시야를 넓히면 투자할 곳은 아직 많습니다. 하지만, 산업기반이 튼튼한 자급이 가능한 도시 위주로 알아보시는게 좋을듯 하네요

감사합니다.

http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2016/10/26/2016102600497.html

꾸준히 부동산 양극화에 대해서 말해왔는데 뉴스기사로 다시한번 확인하게되었습니다. 

지방의 부동산 경기는 하향세를 그리고 있습니다.

서울의 재건축 분양이 부동산 경기를 뒷받침 하고 있기 때문에 부동산이 호황으로 보일뿐이죠.

수요 없는 곳에 가격상승이 있다면 그것은 거품입니다. 

하지만, 부동산의 특성상 실구매자분들은 구매하셔도 큰 상관없다고 생각할 수 있습니다. 

재산 중 가장 비싼 집이 하락하는걸 보면서 산다면 화나지 않겠습니까

그렇다고 전세율 높은 곳을 계약하지 마시고, 최대한 현금을 보유하는 방향으로 부동산 구매하는게 좋을 것 같습니다.

재개발,재건축 부동산투자의 돈맥이다.

1.     정비사업의 종류

A.     주거환경개선사업 : 도시의 저소득층 주민이 집단으로 거주하는 지역으로 정비기반시설이 극히 열악하고, 노후,불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

B.      주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후,불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

C.      주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후,불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

D.     도시환경정비사업 : 상업지역, 공업지역 등에서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화가 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

2.     재개발, 재건축의 차이

A.     재건축 – 토지,건물 동시 소유해야 조합원이 될 수 있다.

                         i.         단독주택으로 건물과 토지의 소유자가 다르면 둘다 조합원이 될 수 없다.

B.      재개발 – 토지만 소유해도 조합원이 될 수 있다.

C.      안전진단의 기준

                         i.         재건축 – 아파트,연립주택은 해당, 단독주택은 미해당

                        ii.         재개발 – 미해당

D.     한 세대당 받는 분양권 수 차이

                         i.         재건축

1.      과밀억제권역 – 주택수와 상관없이 1채

2.      과밀억제권역 외 – 보유한 주택 수 만큼

                        ii.         재개발 – 보유 주택 수에 관계없이 한 세대에 하나의 분양권

                       iii.         소유 면적에 따라 분양대상에 포함되거나 제외

1.      재건축 – 분양대상에서 제외하지 않는다

2.      재개발 – 조합 정관에서 토지면적이 너무 작으면 분양권은 인정안됨.

                       iv.         추가 분담금 – “분양받을 아파트의 가치 – 현재 보유하고 있는 부동산의 가치” 차액 전액을 추가분담금으로 납부하는 것은 아니고 무상으로 주어지는 데 그 용어가 다음과 같다.

1.      재개발 – 비례율

2.      재건축 – 무상지분율

                        v.         상가의 분양 기준이 다르다.

1.      재건축 – 상가를 소유한 조합원에게 아파트를 분양하지 않는 것이 원칙.

2.      재개발 – 상가 소유자에게 아파트를 분양하는 것이 가능.

                       vi.         매도청구소송은 재건축사업에서만 인정된다. 

http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=015&aid=0003674560

동탄1기 신도시에는 현대시티아울렛이 입점합니다. 

또한, 동탄역에는 롯데쇼핑몰이 들어오게 된다면

동탄의 인프라 건설이 더욱 진척될 것입니다. 

KTX가 생긴다면, 지방으로 이전한 공기업 직원이나 공무원들의 보금자리가 동탄으로 될 가능성이 있다고 생각합니다. 

서울과의 거리도 나쁘지 않으면서, KTX를 통한 출퇴근이 가능하다면 훌륭한 베드타운이 될 것입니다. 

쇼핑몰이 생기고 기존의 산업시설을 이용한다면 자급이 가능한 도시도 얼마든지 가능하겠지요

직장은 지방이지만 집은 서울인 사람에게 동탄은 한가지 좋은 옵션이 될 것 같습니다.